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深圳“史诗级”土地拍卖释放什么信号

2019-07-01 来源:企迪网  浏览:  次   关键词:

6月24日下午15时,深圳开启了一次堪称“史诗级”的土地竞拍。此次土拍,从举锤到结束,只用了短短15分钟时间,5宗地块就最终以近224亿元成交,相当于去年全年成交量的一半,最高楼面限价也快赶上周边房价。

据悉,此次竞拍,仅房企缴纳的保证金就超过了1100亿元,更有几家知名房企开启5块连拍模式,每家需缴纳保证金达80亿元。这也从一个侧面说明,房企对此次深圳的土地竞拍热情是非常高的,参与欲也非常强的。即便参拍企业没有此前媒体报道的80家之多,37家房企参拍,也足以说明房企对此次竞拍的关注度了。

尤其值得注意的是,此次出让的土地,还必须配备人才房。所谓人才房,显然是为照顾人才购买所配备的住房,是受价格限制的住房。最终,5宗土地总建筑面积为69.78万平方米,需配建人才房面积共计13.67万平米,占总建筑面积的20%。

那么,深圳的此次“史诗级”土地拍卖,到底释放出什么样的信号呢?笔者认为,主要释放出两大信号。一是楼市调控不会放松;二是未来楼市分化明显。从楼市调控的角度来看,虽然竞拍很激烈,房企参拍的热情很高、积极性很强,但是,这并不是楼市调控放松的信号。原因在两大方面:一方面,是受深圳土地供应紧张的影响,房企对深圳未来土地供应不看好,迫切希望通过此次竞拍,储存一些在深圳的开发资源,以便于更好地在深圳扎根和服务;另一方面,此次土地竞拍,设定了限价,除为了人才房建设需要外,也是为了稳定市场预期、稳定居民心理、稳定购房者情绪,避免恶性抢拍,避免土地价格过高,继而更好地坚持“房住不炒”定位;另一方面,所以出现这么多开发企业抢拍深圳的5宗土地,也进一步说明楼市调控预期趋紧。而且,开发企业对土地的追踪度越高,调控趋紧的预期也更强烈,从而增强楼市调控信心,稳定楼市调控预期。

从未来楼市变化情况来看,一线城市将呈现土地供应偏紧、市场供需矛盾突出、房价上涨压力加大的格局,而三、四线城市则会呈现库存压力不减、房价下跌压力加大的格局。中国社会科学院财经战略研究院最新发布的《中国住房市场发展月度分析报告》也指出,部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。这也预示着,未来楼市很有可能出现一线城市继续面临较大的房价上涨压力、三四线城市则面临房价下行压力,二线城市保持平稳的格局。

而从深圳此次土地拍卖的情况来看,房企所以疯狂地抢拍土地,很重要的一点,也可能是博弈未来深圳房价上涨。因为,既然土地供应趋紧,且市场需求仍然旺盛,特别是人才引进步伐加快,会成为未来深圳房地产市场一支庞大的购房大军,且政府为了稳定房价,控制了土地价格。一定程度上,也给了此次拍土地更大的利润空间。即便20%是人才房,价格会相对便宜,但与未来房价上涨的潜力相比,对房企来说,仍然是有利可图,且利润空间不会小的。

深圳的情况,也极有可能在其他一线城市和少数热点二线城市身上存在。用控制地价的方式稳定房价,能够对整个市场的房价稳定起到积极作用。但是,也可能给未来房价上涨增添了压力。如何才能有效消化这一部分房价上涨的压力,对一线城市和少量热点二线城市未来房价的稳定是非常重要的。可能的是,在“房住不炒”定位下,其他城市的房价都出现一定幅度下降,整个楼市都趋于稳定下降过程,从而使一线城市的房价也难上涨,才有可能将限制地价留下的房价上涨空间控制住。而要做到这一点,需要进一步稳定楼市调控,因城施策,不让房价出现此消彼涨现象。同时,加快住房租赁市场发展步伐,增加租赁房供应,完善住房租赁市场制度,制定住房租赁规则,打击抬高租房价格行为,确保住房租赁市场健康有序发展。如果租房比重能够提高到50%左右,对稳定房地产市场、稳定房价等将起到十分关键的作用。

(非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)


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